关于单一租户和多租户模式的好坏，一曲会商颇丰。最新上会的中外运仓储物流REIT，底层资产也以整租为从。1月7日，中国外运股份无限公司发布通知布告，颁布发表中银中外运仓储物流封锁式根本设备证券投资基金刊行申请已获得受理，基金办理报酬中银基金。中国外运具有普遍而全面的国内办事收集和海外办事收集，按照所披露的数据，国内办事收集笼盖全国32个省、自治区、曲辖市及出格行政区，正在国内具有约1300万平方米的地盘资本，包罗400余万平方米仓库、约200万平方米的场坐，以及11个内河船埠，4400余米岸线万平方米的场坐。这一次，中国外运拿出位于江苏省无锡市、江苏省姑苏市昆山市、浙江省金华市、天津市西青区、四川省成都会的6个项目做为底层资产。截至2024年9月30日，这6个根本设备项目全体平均出租率95。18%，存续租户数量30个。按照募集仿单中披露的数据，中外运REIT通过特殊目标载体持有项目公司股权，实现对根本设备资产的节制，根本设备资产包罗瑞达无锡物流项目、瑞达昆山物流项目、瑞达金华物流项目、昆山千灯物流项目、天津建合物流项目和成都空港物流项目，建建面积合计30。54万平米，可租赁面积合计29。97万平米，已出租面积合计28。52万平米。至2024年9月30日时点，收益法估值成果为11。56亿元。具体来看，瑞达无锡物流项目由2栋双层电梯高标仓库、门卫和配套用房构成，截至2024年9月末，项目穿透办事租户合计79户，行业涵盖医疗、通信、半导体、电子、制制业、货运等多种业态；瑞达昆山物流项目由2栋双层电梯高标仓库构成，此中2号仓库包含夹层办公和设备房，同期末，项目穿透办事租户合计39户，行业涵盖货运代办署理、电子、商业等。瑞达金华物流项目由7栋单层仓库(此中1-6号库为高标仓，7号库为通俗仓库)、2栋辅房构成，截至同期末，项目穿透办事租户合计24户，次要为电商及第三方物流；昆山千灯物流项目由2栋单层高标仓库、1栋办公楼和物业用房等配套构成，截至同期末，项目穿透办事租户合计56户，物流、零售批发、制制等多个范畴。天津建合物流项目则由4栋单层高标仓库、1栋办公楼和物业用房等配套构成，截至同期末，项目穿透办事租户合计117户，租户行业涵盖化工、材料、食物、大商品等多个范畴；成都空港物流项目由2栋双层电梯通俗仓库、1栋单层高标仓库、2栋办公楼和门卫等配套用房构成，上述期末，项目穿透租户合计25户，租户行业涵盖供应链、航空、批发零售等。值得关心的是，中外运REIT拟购入的根本设备中有5个项目采用整租模式，1个项目采用散租模式。按照通知布告，瑞达无锡物流项目、瑞达昆山物流项目、瑞达金华物流项目、昆山千灯物流项目及天津建合物流项目均取原始权益人旗下的相关从体签定了5年的整租和谈，即采用整租模式，也就是项目公司按签约时点市场价钱租赁予整租方，由整租标的目的底层客户供给分析物流办事。以2024年3季度末数据为例，5个的整租方所贡献的房钱和物业办理费收入占中外运REIT全体停业收入的81。17%。这也意味着必然风险。正在中外运REIT存续期内，若签约运营从体呈现提前终止和谈、削减租赁面积、履行租约或拖欠房钱、运营陷入窘境等环境时，可能会对根本设备项目构成的现金流发生晦气影响。但就目前来看，风险至多是可控的。缘由正在于，中外运REIT的5个整租方别离为无锡中外运物流无限公司、昆山中外运物流无限公司、金华中外运国际物流无限公司、中外运物流供应链办理(昆山)无限公司和中外运物流(天津)无限公司，均为中国外运系统内运营持续稳健、取中国外运计谋客户具备持久合做经验的轻资产平台。整租模式也了超出跨越租率。2024年9月末，除了金华项目出租率为90%，余下四个项目均为100%出租率。从全体的租户集中度方面，截至2024年9月30日，根本设备项目签约租户共计30个，5个整租方的租赁面积合计占根本设备总可出租面积比例约81。68%，单一客户租赁面积占比最高为22。21%，5个整租项目标停业收入占根本设备项目总停业收入的比例为87。11%。从租约上来看，瑞达无锡、瑞达昆山、瑞达金华、昆山千灯取整租方签定的租赁和谈将正在2027年1月-3月集中到期，4个项目标已租赁面积占中外运REIT项下仓储资产可租赁面积的59。98%，租约将集中到期也是存正在的风险之一。别的一个成都空港物流项目则采用散租模式，即项目间接取租户签定租赁合同，若承租人正在租约到期后呈现不续租环境，且短期内无法找到可替代的承租人，将发生空置面积和空置期。成都空港物流项目全体可出租面积占基金全数项目标比例约16。13%，该项目出租率稍逊一筹，9月末出租率为84%。